Чим обумовлено прийняття Закону України від 5 березня 2015 року №247-УІІІ «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення»?

З 1 січня 2013 року з набранням чинності змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» почала діяти нова система реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Нова система передбачає, що право власності та інші речові права на нерухомість та їх обтяження виникають з моменту обов’язкової державної реєстрації цих прав (обтяжень) в єдиній інформаційній системі – Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Похідні речові права (право оренди, суперфіцій, сервітут, емфітевзис) на нерухомість, у тому числі на земельні ділянки, реєструються лише після державної реєстрації права власності на ці ділянки в новому реєстрі прав. 

Натомість, реєстр формується поступово, за «заявниковим принципом», що породжувало ряд проблем.

Недосконалість діючої системи реєстрації речових прав фактично гальмують ринок оренди землі і несуть значні ризики як для орендарів, так і для землевласників. Отже, існує об’єктивна необхідність спростити процедуру реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення на законодавчому рівні, а саме передбачити можливість одночасної державної реєстрації похідного права та права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за заявою або власника, або набувача похідних прав - на таку ділянку. При цьому, для оптимізації процесу реєстрації прав доцільно передбачити можливість подачі зазначеної заяви також і в електронній формі.

Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» передбачено поступове впровадження такого механізму - на період до 1 січня 2018 року така заява зможе подаватися в електронній формі власником чи набувачем права оренди, або уповноважена ними особою у випадку державної реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а згодом - набувачами інших похідних прав.

Що саме передбачено Законом України від 5 березня 2015 року №247-УІІІ «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення»?

В Україні на сьогодні працює понад 7000 державних та приватних нотаріусів. Нотаріальна спільнота має своїх представників навіть у невеликих населених пунктах.

Реєстрація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення завжди була однією з найгостріших проблем аграрних регіонів.

Закон України від 5 березня 2015 року №247-УІІІ «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» набрав чинності 25 березня 2015 року.

Зазначеним Законом уповноважено нотаріусів здійснювати функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та випадках, встановлених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до Закону та згідно з наказом Міністерства юстиції України визначено, що державна реєстрація прав на землі сільськогосподарського призначення може проводитися нотаріусом у випадках, передбачених абзацом четвертим частини п'ятої статті 3 та статтею 42 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за місцем розташування земельної ділянки або у межах відповідної області, де розташована така земельна ділянка.

Водночас нотаріусу надано можливість проводити державну реєстрацію:

речових прав, похідних від права власності, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право;

право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яке виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, одночасно з державною реєстрацією похідного від нього речового права на таку земельну ділянку.

Крім того, Закон доповнено статтею 4², яка визначає особливості державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року.

Частиною першою статті 4² Закону встановлено норму щодо одночасності державної реєстрації похідного речового права та права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яке виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, поданої власником чи набувачем відповідного похідного права або уповноваженою ними особою, з урахуванням положень статті 16 Закону.

Так, з метою державної реєстрації похідного від права власності речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, особа (власник земельної ділянки, набувач земельної ділянки або уповноважена ним особа), подає одну заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо іншого речового права).

При цьому державним реєстратором або нотаріусом за допомогою програмного забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно формуються 2 заяви:

- про державну реєстрацію права власності;

- про державну реєстрацію іншого речового права.

Звертаємо увагу, що у зв’язку з поданням однієї заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо іншого речового права) заявник сплачує лише послуги з державної реєстрації іншого речового права.

Частиною другою статті 4² Закону передбачено проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення у разі подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень набувачем похідного речового права на таку земельну ділянку (орендарем чи іншим користувачем) без подання заявником документа, на підставі якого виникло право власності, в порядку, встановленому пунктом 8¹ частини другої статті 9 Закону, за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку у Державному земельному кадастрі та до моменту автоматизованого перенесення до Державного реєстру прав записів (відомостей) про речові права та обтяження на земельні ділянки з Державного реєстру земель.

Тобто державний реєстратор або нотаріус відповідно до пункту 8¹ частини другої статті 9 Закону, одержує від територіальних органів земельних ресурсів інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для проведення  державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку, шляхом направлення запиту до Державного земельного кадастру за допомогою програмного забезпечення Державного реєстру прав та використовує отриману інформацію для державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

У разі коли заявником разом з документами, необхідними для проведення державної реєстрації похідного речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, подається документ, що підтверджує виникнення права власності на відповідну земельну ділянку та/або витяг з Державного земельного кадастру, в якому міститься вся інформація, необхідна для проведення державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, державний реєстратор або нотаріус проводить державну реєстрацію права власності на підставі цих документів.

За результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) за відсутності підстав для відмови у такій реєстрації чи зупинення державної реєстрації державний реєстратор або нотаріус приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Після цього приймається рішення щодо державної реєстрації іншого речового права відповідно до поданої заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо іншого речового права) на загальних засадах, передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

За результатами проведення такої державної реєстрації прав на земельні ділянки формується витяг.

Під час проведення державної реєстрації права власності та похідного від нього речового права на земельну ділянку державний реєстратор або нотаріус формує примірник витягу для кожної із заінтересованих осіб, за якими проведено державну реєстрацію прав.

Відповідно до п.27 Порядку один примірник витягу долучається до реєстраційної справи, відкритої на об’єкт нерухомого майна.

Звертаємо увагу на те, що положення статті 4² Закону не стосуються порядку державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на земельні ділянки, які сформовані із земель державної чи комунальної власності, з одночасною державною реєстрацією похідного від права власності речового права на таку земельну ділянку, оскільки особливості її проведення у цьому випадку врегульовані ст.4¹ Закону, а саме «Особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності».

Серед переваг нової системи реєстрації договорів оренди земель сільськогосподарського призначення є перш за все пришвидшення та спрощення порядку державної реєстрації прав оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Завдяки цьому громадяни зможуть самостійно обирати: звертатися їм до державного реєстратора чи до нотаріуса. Ліквідуються черги при реєстрації договорів, збільшиться оперативність реєстрації та якості послуг за рахунок збільшення конкуренції та, відповідно, ліквідується корупційна складова за «пришвидшення процесу реєстрації».