Об’єкти нерухомості є предметом вивільго обігу. Правовою формою опосередкування відносин у сфері цивільного обігу є договори. Нерухомість може бути предметом різноманітних договорів. Це залежить від мети, що її ставлять перед собою учасники відносин, правового режиму нерухомості.

Договорами, які опосередковують передання об’єктів нерухомості в користування, є договори оренди, позички. У разі передання прав власності договірною формою можуть бути договори довічного утримання (догляду), дарування, міни та ін. Але найактуальнішою формою зміни власника є договір купівлі–продажу.

ЦК України не виокремлює особливості купівлі–продажу нерухомості, дефінуючи в ст. 655 загальне визначення зазначеного договору, за яким одна сторона (продавець) зобов’язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Натомість коли йдеться про договір найму (оренди) законодавець в ЦК України виділяє особливості передання в оренду окремих видів нерухомості: земельної ділянки, будівлі чи іншої капітальної споруди тощо.

Така ситуація є не зовсім обґрунтованою. Справді певні особливості пов’язані з орендою окремих видів нерухомості. Але й те саме стосується й купівлі–продажу об’єктів нерухомості. Специфічний їх правовий режим зумовлює потребу в спеціальному правовому регулюванні особливостей купівлі–продажу нерухомості.

Насамперед це стосується предмета договору купівлі–продажу в ст. 656 ЦК України перелічено об’єкти, які можуть бути предметом договору купівлі– продажу. До них належить товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Предметом договору можуть бути і майнові права. В контексті купівлі– продажу нерухомості актуальним є майнові права, пов’язані з нерухомістю. Останні можуть бути самостійним об’єктом купівлі–продажу, а також можуть бути пов’язаними безпосередньо з нерухомістю як обмеження речових прав.

В ЦК України самостійним предметом купівлі-продажу слугують право вимоги без особистого характеру. Особливості договорів купівлі–продажу окремих видів майна можуть встановлюватись законом.

ЦК України виділяє окремі види договорів купівлі–продажу, зокрема, роздрібної купівлі–продажу. Встановлює можливість застосування до відносин з поставки, контрактації сільськогосподарської продукції, поставки через приєднану мережу, міни положень, які регулюють договір купівлі-продажу. Однак ЦК України оминає особливості купівлі-продажу нерухомості. Цю прогалину необхідно усунути. Пояснюють це тим, що нерухомість як об’єкт цивільних прав і обов’язків має специфічний правовий режим як у статистиці (відносин власності та речових прав), так і в динаміці (цивільному обігу).

Це необхідно враховувати у разі правового регулювання купівлі–продажу нерухомості. Адже специфічний правовий режим впливає на зміст договору купівлі–продажу. Останній визначається істотними умовами, які залежать від особливостей кожного виду нерухомості. Згідно з ст. 620 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Тому цікавим аналіз цих умов через призму впливу останніх на особливості договору купівлі-продажу нерухомості.

Істотною умовою будь-якого договору є його предмет. Чітке та однозначне розуміння поняття предмета та об’єкта договору має велике практичне значення, оскільки будь-який договір вважають неукладеним, якщо не визначений його предмет [2].

Багато вчених дотримуються позиції про складний предмет договору. Зокрема, М.І. Брагінський вважає, що договори, спрямовані на передання майна мають складний предмет, що охоплюють як дії зобов’язаних сторін з передання і прийняття майна, так і саме майно [3]. Так само Ф.І. Гавзе під предметом будь-якого цивільно-правового договору розумів дії, які повинен зробити боржник і об’єкт на котрий дії спрямовані [4]. Водночас М.Д. Єгоров дотримувався погляду, що об’єктом правовідносин є насамперед дії [5].

Як вже було зазначено ст. 656 ЦК України визначає предмет договору купівлі– продажу. Названа стаття уточнює дефініцію ст. 655 ЦК, стосовно предмета договору, згідно з якою за договором купівлі–продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другої сторони (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і оплатити за нього певну суму. З коментованого положення доходимо висновку, що предметом договору купівлі-продажу є дії з передання майна (товару) за плату у власність.

Під майном відповідно до ст. 190 ЦК України розуміють окрему річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Враховуючи поділ грошей на рухомі та нерухомі (ст. 181 ЦК) дефініція договору купівлі–продажу охоплює нерухомість як предмет зазначеного договору. Водночас нерухомість може бути різних видів, кожен з яких підлягає особливому правовому регулюванню. Відповідно доцільно враховувати специфіку кожного з об’єктів нерухомості у погодженні такої умови, як предмет договору купівлі–продажу.

Нерухомість належить до індивідуально-визначених об’єктів. Тому його характеристика як предмета договору купівлі–продажу завжди пов’язана з описом індивідуальних ознак об’єкта нерухомості. Крім цього, право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації. В реєстрі завжди зазначають кількісні та фізичні параметри конкретного об’єкта нерухомості. Тому в разі вчинення будь-якого правочину, в тому числі договору купівлі–продажу, варто враховувати у визначенні предмету договору техніко-юридичні характеристики об’єкта нерухомості, що міститься у відповідному державному реєстрі (стосовно земельних ділянок в кадастрі).

Наприклад, у разі укладення договору купівлі–продажу земельної ділянки потрібно накреслити план або схему земельної ділянки, кадастровий план з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі. Перелічені умови характеризують індивідуальні ознаки конкретної земельної ділянки як предмета договору купівлі–продажу. За згодою сторін можуть визначатися також інші умови. Але без погодження предмета договір не може бути укладений.

Індивідуалізація предмета договору купівлі–продажу стосується також інших видів об’єктів нерухомості. При цьому потрібно мати на увазі, що об’єкт нерухомості є індивідуально-визначеними об’єктами цивільних прав та обов’язків, які підлягають державній реєстрації. Індивідуально-визначеними критеріями об’єктів нерухомості є характеристики, визначені у державному реєстрі. Ці технічно-юридичні параметри мають становити суть характеристики предмета договору купівлі–продажу нерухомості.

Отож предмет правочинів з нерухомістю завжди індивідуалізований і міститься в державному реєстрі під визначеним номером. Крім номера державної реєстрації можуть існувати інші документи, що дають змогу визначити кількісні і якісні характеристики об’єкта нерухомості. Наприклад, щодо будинків (будівель), споруд, квартир це може бути технічний паспорт, який разом з витягом з державного реєстру речових прав на нерухомість дає підстави визначитися з предметом договору купівлі–продажу зазначених об’єктів. Крім цього, витяг з державного реєстру є необхідною передмовою укладення договору та його нотаріального посвідчення.

Детальне регулювання прав державної реєстрації на нерухоме майно передбачене Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. У цьому законі міститься визначення державної реєстрації: це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу чи припинення державних прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Тому предмет договору купівлі–продажу нерухомості становить погоджений строками об’єкт з урахуванням характеристики останнього, що міститься в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Погоджуючи предмет договору купівлі–продажу нерухомості, сторони певною мірою обмежені в свободі волевиявлення техніко-юридичними характеристиками, що містяться відповідно до вимог закону в згаданому реєстрі. Це має важливе значення у разі укладення договору купівлі–продажу нерухомості, до складу якої входять кілька об’єктів нерухомості.

В Україні формується і діє єдиний Державний реєстр прав, який ґрунтується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об’єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна. Державній реєстрації підлягають заявлені речові права на нерухоме майно за наявності документів, що підтверджують вчинення правочинів щодо цих об’єктів. Тому можна укладати договір купівлі-продажу нерухомості, якщо право власності на нього зареєстровано у встановленому законом порядку.

Державна реєстрація свідчить про належність нерухомого майна конкретному власникові. У цьому випадку можна стверджувати наявність презумпції правомірності володіння майном особою, зареєстрованою як суб’єкт права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Реєстрація у разі відсутності обмежень дає змогу скористатися з інших правомочностей власника – права користування і розпоряджання. До складу останньої правомочності належать і право на відчуження шляхом укладання договору купівлі–продажу. Однак для чіткої регламентації відносин з передання права власності на об’єкти нерухомості необхідно передбачити в Цивільному кодексі України спеціальні норми, які б враховували особливості цього виду договору купівлі–продажу. Чинні положення, що стосуються договору купівлі–продажу, не відображають повною мірою специфіки відносин, предметом яких є об’єкти нерухомості. Особливість правового режиму останніх диктується необхідністю встановлення спеціальних положень, які б стосувалися динаміки передання прав власності на об’єкти нерухомості за договором купівлі–продажу.

Це стосується визначення предмета договору купівлі–продажу нерухомості, моменту переходу права власності за цим договором, прав та обов’язків сторін тощо. Предмет договору купівлі-продажу нерухомості має відповідати характеристикам, що містяться у державному реєстрі. З огляду на це доцільно доповнити ст. 656 ЦК України "Предмет договору купівлі–продажу” ще однією частиною такого змісту: "Предметом договору купівлі-продажу можуть бути об’єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі, споруди, майнові комплекси підприємств та інші) відповідно до техніко-юридичних характеристик, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно”.

Договір займає важливе місце в регулюванні правовідносин. На відміну від нормативних актів загального та спеціального характеру, що містять абстрактну модель взаємовідносин суб’єктів цивільних правовідносин, договір регулює конкретні правовідносини сторін, у нашому випадку, з передачі об’єктів нерухомості у власність за плату. Укладаючи договір купівлі–продажу, сторони конкретизують наявні диспозитивні положення чинного законодавства, надаючи їм обов’язкового характеру, а також визначають права та обов’язки, які не передбачені законом, але не суперечать йому.

Це повною мірою стосується договору купівлі–продажу. В згаданованому договорі сторони конкретизують свої взаємовідносини, можуть визначати умови, які загалом не встановлені законодавством як необхідні для цього виду договору. В договорі можна передбачити права і обов’язки, залежно від специфіки предмету договору або інших обставин, що мають значення для сторін. Отож договір є важливим регулятором взаємовідносин сторін у відносинах купівлі–продажу нерухомості, враховуючи відсутніх спеціальних норм законодавства у зазначеній сфері.

Предметом договору, як зазначалося, буде нерухомість відповідно до характеристик, визначених у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Але це не означає, що в договорі купівлі–продажу сторони не можуть конкретизувати взаємовідносини щодо предмету. Договір є регулятором відносин, який має на меті передбачити особливості змісту правовідносин між покупцем і продавцем. Це повною мірою стосується договору купівлі–продажу нерухомості. Сторони можуть уточнювати якісні та кількісні характеристики об’єкта нерухомості та пов’язані з ним права.

Адже на характеристику предмета договору купівлі-продажу можуть впливати якісні показники, розміри, можливість внесення змін. Усе це може бути передбачене в договорі купівлі–продажу як істотні умови, що характеризують його предмет. З предметом договору пов’язані речові права та обмеження. Перелік речових прав надається в Цивільному кодексі України. Характерною їх особливістю є право слідування за об’єктом нерухомості.

В законі України від 1 липня 2004 р. "Про державну реєстрацію речових прав на нерухомість та їх обмежень” [6], (ст. 12) міститься характеристика видів об’єктів нерухомості. Аналізуючи їх складники, можна дійти до висновку, що до нерухомості належать як окремі об’єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), так і майно, до складу якого належить сукупність нерухомих речей (садиба, земельна ділянка з розташованими на ній будівлями, спорудами тощо), це необхідно враховувати у визначенні предмета договору купівлі-продажу нерухомості. Таким предметом може бути як комплекс, так і окремо зареєстровані об’єкти.

Тому з метою конкретизації предмета договору купівлі–продажу нерухомості важливо в договорі визначити об’єкти нерухомості з урахуванням їх характеристик, передбачених в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та їх обмежень. Адже договір купівлі–продажу нерухомого майна, посвідчений нотаріально є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Отож, нотаріально посвідчений договір купівлі–продажу є правовстановальним документом для реєстрації права власності.

Звідси предмет договору купівлі-продажу нерухомості повинен трансформуватися в умову договору, керуючись техніко-юридичними характеристиками, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Зокрема, база даних об’єкта земельних ділянок та розташованих на них нерухомого майна містить дані державного земельного кадастру, зокрема:

– кадастровий номер земельної ділянки та іншого нерухомого майна;

– індексну кадастрову карту;

– кадастровий план земельної ділянки;

– дані про категорію земель за цивільним призначенням земельної ділянки;

– дані про площу та грошову оцінку земельної ділянки;

– відомості щодо власників чи користувачів земельної ділянки;

– дані технічної інвентаризації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці;

– інші дані, передбачені іншими нормативно-правовими актами з питань державного земельного кадастру.

Схожа ситуація із характеристикою інших предметів договорів купівлі–продажу нерухомості. Індивідуалізуючи предмет договору, необхідно врахувати характеристики об’єктів нерухомості, які містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Водночас це не позбавляє сторони права визначити інші умови, пов’язані з предметом договору.

Поряд з предметом договором купівлі–продажу його зміст визначають інші істотні умови. Цивільний кодекс України передбачає загалом, що сторонам за договором купівлі-продажу достатньо досягнути згоди стосовно предмета. Зокрема, у разі виконання договору без погодження ціни суд при розгляді спору може за основу взяти ринкову ціну, яка існувала на момент укладення договору.

Такий підхід не можна застосовувати до договору купівлі–продажу нерухомості. Ціна нерухомості, погоджена сторонами в договорі, є істотною його умовою. Більше того, закон встановлює вимоги, що ціна визначається сторонами, але не може бути нижчою від інвентаризаційної (страхової) оцінки будівлі, споруди.

Земельну ділянку також необхідно оцінювати відповідно до затверджених методик оцінювання землі. При цьому в перелічених випадках сторони, не обмежуючись у встановленні верхніх меж ціни, але не можуть укласти договір купівлі–продажу нерухомості нижче цін, які визначаються в порядку, встановленому законодавством. Це є ще одним доказом, який підтверджує особливість динаміки договірних відносин купівлі–продажу нерухомості. Отож щодо ціни сторони повинні досягти згоди на стадії погодження істотних умов договору купівлі–продажу нерухомості. Причому нижня межа вартості об’єкта нерухомості може бути встановлена відповідно до порядку, визначеному законодавством і не може бути, як зазначалося, змінена за згодою сторін.

Отож законодавством надано свободу сторонам договору купівлі-продажу нерухомості щодо визначення ціни договору водночас з імперативним встановленням мінімальної вартості об’єкта нерухомості. Останнє визначається відповідно до порядку, передбаченого законодавством.

Відповідно до істотних умов договору купівлі–продажу нерухомості необхідно зачислити ціну. Тому в положеннях, які визначатимуть особливості регулювання договору купівлі–продажу нерухомості, необхідно передбачити, що "До істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості належать предмет договору (об’єкт нерухомості) та ціна.

Ціна об’єкта нерухомості визначається за погодження сторін, але не нижча страхової (кадастрової) оцінки, встановленої відповідно до законодавства”.

В ст. 663 ЦК України регламентується строк виконання обов’язку передати товар покупцеві, який визначається угодою сторін або встановлюється відповідно до положень ст. 530 ЦК України. Але названі статті стосуються купівлі–продажу товару. Об’єкти нерухомості не є товаром у розумінні зазначених положень. Це ще раз свідчить про необхідність спеціального регулювання купівлі–продажу об’єктів нерухомості.

Строк передачі об’єкта нерухомості збігається з часом укладання і нотаріального посвідчення договору купівлі–продажу. Водночас з певними видами нерухомості можуть пов’язуватися певні особливості щодо строків. Насамперед, це стосується об’єктів нерухомості виробничого характеру: майнових комплексів підприємств, окремих об’єктів нерухомості, що належать до основних фондів. У таких відносинах строк передачі нерухомості має важливе значення і в більшості випадків збігається з моментом нотаріального посвідчення.

Водночас необхідно розмежовувати строк нотаріального посвідчення, державної реєстрації права власності й реального передання об’єкта у володіння покупця.

Момент виникнення права власності на об’єкти нерухомості пов’язуються з державною реєстрацією право встановленого документа, у нашому випадку договору купівлі–продажу. З моменту державної реєстрації виникає право власності, зміст якого становлять правомочності володіння, користування, розпоряджання. Звідси, на перший погляд, строк в договорі купівлі–продажу нерухомості не є істотною умовою. Водночас, окремі умови щодо строків можуть передбачатися в договорі купівлі–продажу. Це стосується, зокрема, строку укладення договору купівлі-продажу.

ЦК України передбачає можливість укладення попереднього договору (ст. 625). Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах встановлених попереднім договором.

Отож сторони можуть в попередньому договорі передбачити строк укладання основного договору купівлі–продажу нерухомості. Попередній договір повинен також бути укладений в нотаріальній формі. Тому строк укладання договору купівлі–продажу може бути погоджений у попередньому договорі.

Правочини з купівлі-продажу нерухомості підлягають державній реєстрації як правовстановлювальний документ для реєстрації права власності. Згідно зі ст. 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обмежень” підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, призначення речових прав на нерухоме майно, є: нотаріально посвідчений договір купівлі–продажу земельної ділянки чи іншої нерухомості.

Згідно з ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

З наведеної дефініції доходимо висновку, що в коментованому випадку набуття права власності не пов’язується з таким фактом, як передання нерухомої речі. Хоча загальне положення, що міститься в ч. 1, 2 ст. 234ЦК встановлює, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Переданням майна вважається вручення його набувачеві чи перевізникові, організації зв’язку для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов’язання доставки.

У перелічених випадках йдеться про рухоме майно. Передання нерухомого майна не пов’язується з моментом виникнення права власності. Однак на практиці передання об’єкта нерухомості у володіння може не збігатися з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та його державною реєстрацією. Сторони в договорі купівлі-продажу досить часто передбачають умову про те, що відчужувач (продавець) володітиме і користуватиметься об’єктом нерухомості ще певний час після укладення договору. Особливо це актуальне для договорів купівлі–продажу житла. Тому в договорі зазначають строк звільнення приміщення і передання його набувачеві (покупцеві).

Тому строк передання у володіння об’єкта нерухомості може не збігатися з виникненням права власності, яке пов’язується з державною реєстрацією. Відповідно у статтях, що регулюватиме особливості купівлі–продажу необхідно передбачити норму такого змісту: "Договір купівлі–продажу об’єкта нерухомості вважається укладений, якщо сторони досягли згоди стосовно предмета та ціни у письмовій формі з нотаріальним посвідченням”. При цьому фактичне передання у володіння може не збігатися з моментом виникнення права власності.

Необхідно розрізняти державну реєстрацію правочинів і державну реєстрацію речових прав, які виникають на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі–продажу нерухомості. Цивільний кодекс України передбачає норму, згідно з якою у встановлених Законодавством випадках правочин підлягає державній реєстрації (ст. 210 ЦК). У разі відсутності реєстрації правочину його вважають неукладеним. На це звернено увагу в проекті Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними”. Зокрема, у вирішенні спору про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210, 640 ЦК України пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав і обов’язків сторін.

У контексті Закону України "Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обмежень” державній реєстрації підлягає не сам договір, а права, що виникли на підставі цього договору. Це відповідає положенню ст. 11 ЦК України, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов’язків є договори та інші правочини. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є офіційним підтвердженням державою факту виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Всі речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, підлягають обов’язковій реєстрації. Серед них право власності на нерухомість. Підставою виникнення речових прав власності на нерухоме майно у цьому випадку буде нотаріально посвідчений договір купівлі–продажу нерухомості. У коментованому випадку йдеться не про реєстрацію договору купівлі–продажу, а про державну реєстрацію речових прав. Тому договір купівлі-продажу нерухомості є підставою виникнення права власності у набувача.

Звідси важливе значення має питання моменту укладення договору і виникнення права власності. Договір купівлі-продажу нерухомості є укладений від часу досягнення згоди на всіх істотних умовах (предмета та ціни) в нотаріально посвідченій формі. Момент виникнення права власності у набувача (покупця) пов’язується з державною реєстрацією договору купівлі–продажу. Тому підставою виникнення права власності на нерухомість є юридичний склад – укладення договору купівлі–продажу нерухомості з нотаріальним посвідченням та державна реєстрація.

––––––––––––––––––––

Список використаних джерел:

1.      Цивільний кодекс України.

2.      Яворська О.С. Договірні зобов’язання про передання майна у власність цивільно-правові аспекти. Тернопіль: Підручники і посібники, 2009. С. 21.

3.       Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положение. М, 1997. С. 224.

4.       Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положение). – Минск, 1968, С. 26.

5.      Гражданское право. Т.1. Под. Ред. А.П. Серлева, Ю.К. Толстого. М.: ООО ТК Вельби, 1996. С.81.

6.      Закон України від 1 липня 2004р. "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” // Відомості Верховної Ради України. – 2004. № 51 С. 553.